Waarderegeling Arcadis bij verkoop woning in aardbevingsgebied

Hieronder mijn ervaringen tot nu toe m.b.t. de zg. waarderegeling bij verkoop van een woning in het aardbevingsgebied. Zoals bekend zijn wij november 2017 verhuisd van Bedum naar Harlingen en hebben na de verkoop van onze mooie woning in Bedum gebruik gemaakt van deze regeling.

De procedure van de regeling is dat eerst twee taxateurs langskomen in het verkochte huis en behalve de taxatie van de woning zelf ook spreken met de nieuwe en de vorige bewoners. Dit heeft eind januari plaatsgehad en het gesprek verliep naar ons idee heel plezierig.

Eind april ontvingen we het conceptrapport. Een aantal belangrijke punten hieruit:

  • Het rapport meldt in het eerste hoofdstuk resp. dat de taxatie is opgesteld in opdracht van de NAM maar dat de uitvoering van de taxatie onafhankelijk zou zijn van diezelfde NAM. Dat lijkt me in tegenspraak met elkaar.
  • Vervolgens worden wij in het rapport een aantal keren volledig foutief geciteerd
  • Ook wordt gemeld dat er ten tijde van de verkoop geen zichtbare schade was bij meerdere woningen in de straat. Ook dit is volledig onjuist. In de eerste plaats zijn bijna alle woningen in de straat voorzien van zonnepanelen (vanwege ontvangen van subsidie hiervoor als compensatie voor geleden schade, iemand met een beetje kennis van zaken ziet dus zo dat bijna al deze woningen wel degelijk schade hebben) en nog veel erger: op zichtafstand (paar honderd metere) staat c.q. stond de bekende boerderij van Annemarie Heite. Annemarie is regelmatig in het nieuws geweest met haar volledig gestutte boerderij en deze boerderij is nu inmiddels zelfs afgebroken en er zal volledige nieuwbouw op die plek worden gepleegd. Dus hoezo, geen zichtbare schade aan woningen in de buurt??
  • Ons huis wordt vergeleken met andere woningen, maar die vergelijking gaat heel vaak mank omdat de woningen niet vergelijkbaar zijn of omdat de andere woning groter en beter lijkt dan de onze, maar de betreffende woning niet volgens de juiste norm (NEN 2580) is getaxeerd.
  • Dan wordt in het rapport geconcludeerd dat er een verschil is in prijsontwikkeling van resp. -0,2% voor onze woning versus +2,6% voor vergelijkbare woningen elders in het land (hierbij zouden 100 referentiewoningen zijn gebruikt, welke dat zijn wordt niet vermeld). Een verschil overigens van bijna drie procent dus, hetgeen m.i. zou moeten resulteren in een compensatie van 3% van de verkoopprijs.
  • Geheel niet in het rapport genoemd is de prijsdaling die je krijgt als je de WOZ waarden vergelijkt. Dan is de prijsdaling over dezelfde periode zelfs 7,7%
  • Het rapport noemt vervolgens een compensatiebedrag dat in het geheel niet wordt onderbouwd maar wel veeeeel lager is dan die 3% van de verkoopwaarde.
  • Vervolgens gaat het rapport in op specifieke omstandigheden die tot een verminderde verkoopprijs zouden hebben kunnen leiden, zoals zichtbare schade in de straat en concludeert hier ten onrechte dat geen compensatie nodig is (en dat terwijl de vlakbij gesitueerde boerderij van Heite bijvoorbeeld inmiddels al is afgeboken).
  • Verder bevat het rapport nog veel grote en kleine onduidelijkheden, onwaarheden en dergelijke.

Kortom, voldoende punten van kritiek die ik in een speciaal formulier heb genoemd en naar arcadis heb geretourneerd met het verzoek om een tweede conceptrapport.

Vervolgens is het even stil en dan blijkt er toch al een definitief rapport naar de NAM te worden gestuurd met waarschijnlijk hier of daar een kleine aanpassing. Dat definitieve rapport heb ik tot nu toe niet gezien, ik heb geen idee wat er met mijn opmerkingen is gebeurd en als ik Arcadis vraag of er nog een tweede inzagemogelijkheid is, wordt dat verzoek afgewezen omdat mijn opmerkingen daar geen aanleiding toe zouden geven. Wel raar gezien het feit dat ik eenvoudig kan concluderen zeker recht te hebben op 5 tot 10 keer meer compensatie, dan in dat conceptrapport wordt genoemd. Nog gekker als je bedenkt dat die waarderegeling toch ten gunste van de aanvrager zou moeten zijn maar dat diezelfde aanvrager niet eens de mogelijkheid heeft het definitieve rapport in te zien voordat dat naar de NAM wordt gestuurd….

Hoe nu verder?
Volgens mijn rechtsbijstandverzekering eerst afwachten waar de NAM mee komt en dan kijken in hoeverre hiertegen geprotesteerd kan worden. Volgens de beschreven procedure (zie hier) zou de volgende stap dan kunnen zijn tegen betaling van 300 euro drie taxateurs nogmaals naar de zaak te laten kijken. In dat geval kiezen zowel de NAM als wijzelf een deskundige en wijzen deze twee een derde persoon aan als voorzitter.

Ik ga er vooralsnog van uit dat ik binnenkort 300 euro kan betalen en die vervolgprocedure in gang zal moeten zetten.

Wordt vervolgd.

Getagd met , ,